cùng xuồng

KỲ 1: Cùng xuồng. Hãy chia sẻ.
Chưa bao giờ giới doanh nhân, doanh nghiệp lại cần phải nêu cao đạo đức của mình như trong tình hình kinh tế hiện tại. Khủng hoảng kinh tế đã diễn ra tại nhiều nước, đẩy tình hình kinh tế của các nước vào tình trạng suy thoái tồi tệ. Đẩy nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều gia đình bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Mọi biện pháp từ cấp vĩ mô đến vi mô để giảm bớt hậu quả của cuộc khủng hoảng lần này đều có một chủ đề: Hổ trợ, giúp đỡ, chia sẻ rủi ro, cùng vượt qua.
Đây chính là lúc cùng ngồi lại với nhau, cùng vượt qua khó khăn và cùng nhau sống sót.
Ở Việt Nam, ảnh hưởng cuộc khủng hoảng rõ nhất ở hai lãnh vực: Địa ốc và chứng khoán.
Sự sụt giảm diễn ra trông thấy từng ngày. Địa ốc đóng băng và chứng khoán sát sàn!
Việc thắt chặt cho vay tín dụng là việc cần thiết để bảo đảm an toàn cho nền tài chính, nhưng chính nó cũng là nguyên nhân đẩy nhiều doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ phá sản. Làm lượng công nhân thất nghiệp tăng lên, gây khó khăn cho quỹ bảo hiểm xã hội. Ngân sách thất thu một khoản thuế đáng kể từ các doanh nghiệp này, lại phải gánh thêm trợ cấp.
Nợ đáo hạn buộc người vay phải dựa vào tín dụng đen. Phát sinh nhiều hệ quả pháp lý. Giật nợ, thưa kiện chất hồ sơ tại các tòa dân sự.
Ngay khi thị trường nhà đất chững lại, giá vật liệu xây dựng tăng lên, các nhà đầu tư nhỏ lẽ lao đao…Thêm các qui định mới về tiến độ của các dự án và nguy cơ bị thu hồi dự án làm các nhà đầu tư lớn lo lắng…
Nguy cơ phát sinh các vụ kiện về hợp đồng kinh tế như những ngòi nổ.
Chưa bao giờ đạo đức của doanh nhân và uy tín của doanh nghiệp cần nêu cao như bây giờ.
Dù các hợp đồng về nhà đất đã được ký với nhau như một sự ràng buộc về pháp lý. Tiếc rằng trong kinh doanh uy tín và đạo đức lại cần xem trọng hơn cả pháp lý. Vì ở Việt Nam tình trạng này là phổ biến. Rất ít người mua bán, thực hiện các hợp đồng công chứng, hay thực hiện qua tư vấn của các văn phòng luật.
Thông thường là những hợp đồng tay, ký với tư cách cá nhân, hoặc cá nhân với công ty. Chính vì vậy các hợp đồng tay thường thòng câu: “ khi có bất cứ trở ngại nào, có những thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế…hai bên sẽ cùng thảo luận để tìm ra cách thực hiện tốt nhất…” Đây là biểu hiện rõ nhất của việc mua bán dựa vào cả hay khía cạnh : tình và lý.
Cho đến nay pháp luật vẫn chưa có qui định rõ ràng về việc: công nhận hay không công nhận tính pháp lý của hợp đồng không công chứng. Nhưng người ta vẫn thực hiện những hợp đồng này như một thỏa thuận ngầm : Việc đưa ra pháp luật những hợp đồng trên là chuyện chẳng đặng đừng, là việc không mong muốn của bất cứ bên nào. Nếu nghĩ đến chuyện kiện tụng nhau thì chẳng ai ký vào những hợp đồng như thế vv…
Nhưng thị trường bất động sản đóng băng, cùng với thắt chặt tín dụng đã đưa nhiều nhà đầu tư và các doanh nghiệp vào thế phải đưa nhau ra tòa, vì những khó khăn của tình hình kinh tế không cho phép họ thực hiện đúng những cam kết như trong hợp đồng.
Nếu họ không chịu ngồi lại với nhau và cùng chia sẻ rủi ro. Làm thế nào để hạn chế thiệt hại. Thì tình trạng khủng hoảng sẽ lây sang ngành tư pháp, khi các án tranh chấp dân sự tăng nhanh.
Đã có nhiều doanh nghiệp ngay lập tức chọn giải pháp chia sẻ rủi ro, khi thị trường địa ốc bắt đầu đóng băng.
- Giãn tiến độ đầu tư, tránh thiệt hại khi có hiện tượng lạm phát, vật liệu xây dựng tăng giá trong khi giá thành sản phẩm xây dựng hạ. Cũng là tránh áp lực tăng vốn đầu tư trong tình trạng thắt chặt tín dụng. Để làm được việc này, hai bên cùng ngồi lại điều chỉnh thời hạn góp vốn. Những nhà đầu tư còn khả năng tài chính sang lại những hợp đồng của người đuối vốn.
 PY là một trong những doanh nghiệp mạnh dạn công khai tình trạng tài chính của công ty với các cổ đông góp vốn bằng hợp đồng xây dựng công trình căn hộ cao cấp tại Tân Bình TP HCM và cho các nhà đâầu tư lựa chọn giải pháp như những người cùng ngồi một xuồng. Cùng chia lợi nhuận, cùng chịu rủi ro.
Doanh nghiệp LT ở Long An cũng là một doanh nghiệp sẵn sàng ngồi cùng xuồng với khách hàng. Sản phẩm của họ là đất ở khu đô thị mới. Hợp đồng của công ty ký với khách hàng khá chặt chẽ, dù cũng không được công chứng. Hợp đồng góp vốn theo tiến độ của dự án đã thực hiện đến đợt thứ 3 thì xẩy ra tình trạng đóng băng ( nhiều hợp đồng đã được sang tay với giá cao hơn sau các đợt sốt giá). Công ty gần như sắp hoàn tất hạ tầng cơ sở. Trước tình hình mới, giám đốc công ty đã ngồi lại với khách hàng để tìm ra giải pháp hạn chế rủi ro cho cả hai bên.
 Giải pháp được nhiều khách hàng lựa chọn nhất là gom khoản  đã đóng của khách hàng vào những hợp đồng có diện tích tương đương với giá trị vốn góp. Hoặc gom nhiều hợp đồng vào vài hợp đồng đủ giá trị thanh lý dứt điểm. Như vậy có thể tháo áp lực thanh toán khi đến hạn. Giúp khách hàng tránh bán tống, bán tháo, bán lỗ bớt hợp đồng để lấy tiền thực hiện tiếp những hợp đồng có thể giữ lại. Bởi chính việc này sẽ tác động tiêu cực đến giá sản phẩm của công ty. Mà việc sản phẩm của công ty rớt giá thê thảm đồng nghĩa với việc công ty phá sản.
Họ sẽ cùng nhau vượt qua giai đoạn khó khăn để chờ thị trường ấm lại.
Tuy nhiên, ngay khi thị trường nóng sốt nhất, rất nhiều công ty địa ốc xuất hiện, chẳng tên tuổi, uy tín gì.
Họ chạy xin dự án và tiến hành kinh doanh theo kiểu “ mượn đầu heo nấu cháo”,” lấy mỡ nó rán nó”:
Họ ký những hợp đồng góp vốn với nội dung sơ sài và những lời hứa miệng, bằng những bản vẽ qui hoạch chưa được duyệt…( xem hình bản qui hoạch đính kèm)
Để lấy tiền đóng tiền SDĐ cho nhà nước đối với đất được giao và đền bù đất nông nghiệp đối với các họ dân bị nằm trong khu qui hoạch (để được cấp QSDĐ sau đó)
 Thế nhưng ngay trong hợp đồng góp vốn, họ đã dám hứa với khách hàng sẽ dùng sổ đỏ của khu đất qui hoạch thế chấp ngân hàng vay vốn theo lãi suất ngân hàng cho cổ đông nếu đến hạn góp vốn cổ đông gặp khó khăn.( đính kèm hợp đồng )
Khi chính sách nhà nước có những qui định mới nhằm hạn chế tình hình bát nháo của việc qui hoạch và kinh doanh tràn lan các khu dân cư và công nghiệp ( trích các qui định) .
Công ty đã đối phó bằng cách cho nhân viên lập hồ sơ xin thành lập công ty khống ( không thực sự sản xuất kinh doanh) cho khách hàng đã có hợp đồng mua đất công nghiệp!( giấy phép KD CT khống)
Siết chặt tín dụng cũng là cơ hội của những công ty kinh doanh ma mãnh. Họ biến đất hoang thành vốn cho vay, thu những khoản lợi khổng lồ hàng tháng không chịu thuế. Bằng thủ thuật:
Khi đến hạn đóng tiền, họ viện cớ không thể vay của nhà nước, nên sẽ vay hộ cho khách hàng từ tư nhân. Khách hàng chỉ cần ký vào giấy vay số tiền phải đóng, mà công ty soạn sẵn, coi như đã hoàn thành nghĩa vụ.
Cái bẫy giương ra từ lúc này. Đối với những hợp đồng góp vốn tiền tỉ và chục tỉ. khách hàng sẽ mang nợ phát sinh hàng trăm triệu mỗi tháng ( xem giấy nợ vay đính kèm)
Khách hàng biến thành con nợ tín dụng đen kể từ khi ký vào giấy vay nợ! Không nhìn thấy một đồng tiền mặt, chưa bao giờ thấy mặt chủ nợ?
Sự phi lý chỉ được nhìn rõ khi người góp vốn ra tận khu qui hoạch, tiếp xúc với những hộ gia đình còn chưa giao mặt bằng vì phải chờ tiền đền bù ( với giá qui định rẻ mạt). Trong khi cổ đông đang trả lãi vay cho chính miếng đất này với giá đất công nghiệp đã hoàn thành hạ tầng cơ sở theo qui định với giá ( 38usd/1m2( và không biết bao giờ mới nhận được đất?)
Công ty không những đã đẩy khó khăn cho người góp vốn, mà còn đẩy họ vào con đường cụt. Cú phản hồi là tất yếu khi người góp vốn không có khả năng thanh toán tiền lãi. Họ buộc phải kiện công ty để xem xét lại sự bất hợp lý và những điều khoản có lợi cho họ mà công ty không thực hiện.
Kéo nhau ra tòa là giải pháp cuối cùng. Bởi ai cũng biết “được vạ thì má đã sưng”, “ chó chết thì mèo le lưỡi” chẳng dễ gì ai thắng ai thua!
Án phí tính theo %, phí luật sư cũng tính theo %. Thì lớn chết lớn, nhỏ thua nhỏ. Chưa kể chi phí ngoài lề khác. Sẽ tốn kém nhiều công sức cho những vụ kiện.
Cũng như các vụ ly hôn, chẳng có lợi cho ai, khi phải đưa quyết định cuối cùng cho người ngoài cuộc.
Nhưng thứ tổn hại lớn lao nhất mà bất cứ một doanh nhân, doanh nghiệp nào cũng muốn tránh khi bị thưa kiện, đó là sự tổn hại về uy tín. Ảnh hưởng doanh thu. Khó khăn khi thực hiện và kinh doanh những dự án khác, đặc biệt về sự ủng hộ và quản lý của nhà nước. Hay những vụ kiện sẽ như vết dầu loang.
Nhưng đó không phải là nỗi lo lắng, cần cân nhắc của những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, cơ hội…
Doanh nghiệp và cổ đông là những người ngồi cùng xuồng. Cùng chia lợi nhuận thì cùng chịu rủi ro. Bất cứ hành vi tháo chạy hay xô đẩy người khác xuống nước đều làm con thuyền chòng chành, lật úp. Không một người nào rớt xuống nước lại chẳng níu con thuyền!
( kỳ 2:Hợp đồng góp vốn hay tín dụng đen?)
bài viết này cần sự góp ý của chuyên gia pháp lý.
Để quản lý tình trạng chạy dự án, xí phần …mà không thực sự đầu tư, phát triển những khu dân cư và cụm công nghiệp. Tránh hiện trạng người dân bị qui hoạch, đền bù không thỏa đáng, chưa có khu tái định cư …khiến đời sống của người dân không ổn định dẫn đến tình trạng rối ren của xã hộ do mất trật tự an ninh và khiếu kiện đông người, vượt cấp…Nhà nước đã có những quy định cụ thể, ràng buộc trách nhiệm pháp lý